17 ème édition des Nocturnes de la Transmission

La société civile immobilière est un outil de gestion et de transmission du patrimoine immobilier et se révèle avantageuse pour acheter un bien avec son conjoint, son concubin ou pour le transmettre à ses enfants. Eviter les difficultés liées au régime de l’indivision . En indivision, les décisions sont en principe prises à l’unanimité des co-indivisaires et au 2/3 pour les actes plus simples. Cela entraîne une lourdeur de gestion. Il existe également une solidarité entre les co-indivisaires, ce qui implique que les créanciers peuvent poursuivre tous les indivisaires si les d’entre eux ne paie pas les frais et charges lui incombant. Si les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent pas saisir la quote-part indivise de leur débiteur dans une indivision, ils ont toutefois la possibilité de provoquer le partage judiciaire , c’est à dire de faire vendre le bien aux enchères afin de se faire payer. Autre inconvénient et non des moindres, le régime de l’indivision est par nature précaire . Conformément aux dispositions de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué . Cela signifie que l’indivisaire, quels que soient ses droits dans l’indivision, est en droit de solliciter le partage sans avoir à se justifier. Un partage non souhaité par l’ensemble des indivisaires entraîne souvent des pertes financières importantes. Notons qu’il est toutefois possible d’établir une convention d’indivision pour pallier à certains blocages, en nommant un gérant d’indivision qui sera en droit d’agir sans recueillir l’accord de tous les indivisaires, par exemple. Cette convention, en principe d’une durée de cinq ans, ne présente cependant pas la stabilité du contrat de société formalisé par l’adoption des statuts d’une société civile immobilière. Dans une société civile, un gérant est nommé par les statuts et peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société . Les statuts peuvent prévoir des limites au pouvoir du gérant en imposant une décision de la collectivités des associés, et un certain quorum, pour les actes jugés importants: hypothèque, vente d’un bien composant l’actif social par exemple. Les associés fixent la durée de la société, dans la limite de 99 ans. Une décision collective peut autoriser une dissolution anticipée mais à condition que cette décision soit prise à la majorité prévue pour la modification des statuts. Un associé peut néanmoins solliciter la dissolution judiciaire de la société, mais doit faire état d’un juste motif présentant une gravité suffisante pour qu’il soit mis fin à la société. Il peut s’agir d’une mésentente entre les associés qui paralyse le fonctionnement de la société. La société civile se poursuit malgré le retrait d’un associé. Ce retrait peut se formaliser par la cession de ses parts sociales ou la réduction du capital.